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6.2.1 Il suolo in Cina

Come detto, il suolo in Cina è di proprietà statale o, limitatamente ad alcuni ambiti rurali, “collettiva”. I soggetti privati, siano essi società cinesi, FIE o individui, non possono, dunque, detenere la proprietà sui terreni in Cina, sia urbani sia extraurbani. Ad essi è, però, concessa la possibilità di ottenere il diritto di utilizzare un terreno (Land Use Right) e, previe le necessarie autorizzazioni, di edificarvi immobili.  Ai sensi della Land Administration Law 2004, i diritti d'uso sul terreno si suddividono in due fondamentali categorie, che nella pratica corrente in Cina vengono denominate: Allocated Land Use Rigths (Allocazione). Si tratta, sommariamente, di un usufrutto senza limiti temporali, per finalità pubbliche o collettive. Di norma l’allocazione in Cina è gratuita ed è concessa a entità statali cinesi, SOE ed entità collettive. Il diritto d’uso del terreno allocato in Cina non è trasferibile, non può essere oggetto di garanzia od altre operazioni economiche, inclusa qualsiasi “utilizzazione” a qualsiasi titolo da parte di società ad investimento straniero. Il terreno allocato può essere in ogni momento oggetto di espropriazione da parte dello Stato cinese. Granted Land Use Rights (Concessione) in Cina. Si tratta di una concessione a titolo oneroso, sulla base di un contratto di trasferimento avente ad oggetto l’uso di un terreno statale (non collettivo). La concessione ha un tempo determinato (70 anni per uso residenziale, 50 per uso industriale e 40 per uso commerciale o “ricreativo”) ed è – nei limiti della durata prevista originariamente – trasferibile, e comunque può essere oggetto di operazioni economiche, anche da parte di entità private o individuali. Il terreno legittimamente concesso in Cina può essere oggetto di espropriazione solo per esigenze di pubblica utilità e solo dietro pagamento di un indennizzo. l terreno collettivo in concessione in Cina può essere oggetto di utilizzazione economica solo in seguito al preliminare trasferimento allo Stato cinese e da questo, successivamente, al nuovo utilizzatore. La Property Rights Law regola la questione del limite temporale dei Land Use Rights in Cina come segue: 

per proprietà residenziali il Land Use Rght in Cina è automaticamente rinnovato alla scadenza del termine, non sono tuttavia specificati la durata del prolungamento e il pagamento di un eventuale canone; 

per proprietà non residenziali in Cina rimane la disciplina previgente della Repubblica Popolare Cinese: alla scadenza del termine è possibile richiedere un prolungamento di questo e lo Stato cinese gode di piena discrezionalità sul merito. Le diverse nature giuridiche del diritto d’uso sono indicate nel relativo certificato (Land Use Right Certificate), intestato all’entità che ha acquisito il diritto. Acquisito legittimamente il diritto d’uso sul terreno (a seguito di contribuzione da parte del socio cinese o pagamento del corrispettivo del diritto d’uso al legittimo proprietario del diritto), la FIE in Cina deve espletare le procedure necessarie per ottenere dalle autorità competenti (Land Administration Bureau) la registrazione del diritto d’uso e il certificato comprovante la titolarità dello stesso. Il terreno così ottenuto è trasferibile e può essere a sua volta dato in locazione o in garanzia. In mancanza di registrazione, in Cina il diritto non può essere protetto. E’ inoltre prevista la facoltà dello Stato cinese di espropriare terreni di proprietà della collettività o di privati per scopi di pubblico interesse, liquidando un indennizzo. L’espropriazione senza indennizzo può avvenire in Cina per terreni convertiti ad uso diverso da quello agricolo e lasciati inutilizzati per più di due anni dal loro concessionario del diritto d’uso relativo.  Nella costituzione di una JV in Cina, accade frequentemente che la contribuzione in conto capitale del partner cinese comprenda, tra l'altro, il terreno e gli immobili industriali, beni per i quali è importante chiarire la natura del diritto di proprietà che il partner cinese detiene sugli stessi. E’ importante controllare che tali diritti appartengano alla categoria dei Granted (per evitare di incorrere nelle spiacevoli conseguenze di una espropriazione) e, nel caso in cui si accertasse che i diritti d'uso del terreno di cui è titolare il partner cinese siano della categoria Allocated, sarà necessaria la procedura prevista dalla legge per convertire i diritti da Allocated a Granted e consentirne la contribuzione al capitale della FIE in Cina. 

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