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Costituire Società Off-Shore

6. Cina consulenza: immobili, proprietà intellettuale in Cina, la tutela dei marchi in Cina

6. Consulente Cina: altri aspetti rilevanti della legislazione cinese

6.2.2 La tassazione sui Land Use Rights in Cina

Dal 2006, in Cina, l’ambito di applicazione della Land-use Tax è stato esteso anche alle FIE operanti in Cina, e ad investitori privati stranieri in Cina. La seconda novità, derivante dall’introduzione della nuova legge in Cina, è data dall’aumento del tasso dell’imposta, il quale è triplicato. L’ammontare della Land-Use Tax è fissato dalle autorità locali cinesi su base annuale e stabilito per metro quadrato in base alla dislocazione del terreno. 

6.2.3 Consulenza Cina e Hong Kong: diritti sugli immobili in Cina

A differenza del suolo, in Cina il diritto sugli immobili non è un diritto d’uso, ma un diritto di proprietà. Il trasferimento della proprietà degli immobili segue in Cina meccanismi analoghi a quelli relativi alla titolarità del diritto d’uso del terreno. Anche in questo caso, in Cina la normativa è stata (ed è) oggetto di esame e revisione da parte delle autorità centrali cinesi, sempre al fine di controllare più efficacemente fenomeni diffusi di trasferimento illegale dei diritti d’uso, conversione illegale della destinazione dei terreni, applicazione arbitraria di canoni e speculazione (ricordiamo a questo proposito l’introduzione di un sistema di tassazione dei capital gain immobiliari), soprattutto nelle grandi città. La Property Rights Law ha, così, previsto un sistema di registrazione unificato riunendo sotto un unico documento la titolarità di diritti d’uso del terreno, la proprietà degli immobili costituiti sui medesimi in modo da consentire una maggior certezza nella titolarità dei beni e nei trasferimenti di questi. Poiché il sistema previgente nulla prevedeva in merito, in molte città si incorreva in tre diverse forme di registrazione a seconda della fattispecie registrata. L’iscrizione nel registro ha, inoltre, funzione di pubblicità dichiarativa e costitutiva in quanto la legge cinese specifica che la proprietà ed ogni suo trasferimento ha effetto solo se risulta dalle registrazioni ufficiali; ciò comporta tra l’altro, che in caso di vendita a più soggetti del medesimo bene la parte che ha registrato per prima prevale sulle altre. Sono poi previste una serie di misure volte a tutelare i titolari del diritto di proprietà in Cina e di diritti conessi attraverso strumenti quali il reclamo, la conciliazione, la mediazione e l'arbitrato. E' inoltre prevista in Cina la possibilità, in caso di vendita di bene immobile, di utilizzare un sistema di registrazione preliminare.  La nuova normativa ha introdotto in Cina una disciplina specifica relativa all’acquisto degli immobili da parte di investitori stranieri, predisponendo una serie di limiti e restrizioni che riguardano gli investitori stranieri in Cina (sia persone fisiche che persone giuridiche): 

l’acquisto per uso proprio è consentito in Cina, oltre che alle FIE:

All’ente straniero con filiali o uffici di rappresentanza autorizzati in Cina (salvo che abbia licenza per operare nel settore immobiliare); 

Ai cittadini stranieri che hanno lavorato o studiato per più di un anno in Cina;  Ai cittadini Cinesi, di Hong Kong, Macao e Taiwan residenti all’estero che acquistano unità di una certa dimensione. Una domanda di acquisto deve essere presentata a proprio nome alle autorità designate per ottenere l’autorizzazione all’acquisto. Non è più possibile acquistare la proprietà in Cina attraverso società offshore, salvo che queste soddisfino il requisito di legge della rappresentanza in Cina. L’immobile acquistato per uso proprio non può essere dato in locazione a terzi. 

Acquisto non per uso proprio.  L’investitore straniero in Cina deve registrare nella Repubblica Popolare Cinese PRC una società immobiliare onshore nelle forme di WFOE o di sino-equity Joint Venture o Co-operative Joint Venture in Cina ("FIE Real Estate Company") ed ottenere speciale licenza del governo cinese, al fine di acquistare immobili per attività di development o intermediazione. 

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